在猪年买政府信托还是房地产信托更好

日期:2019-03-05 16:20

   资料来源:有益观察 

   本周很大一部分时间都花在为信任客户选择信任产品上。 其中,顾客最棘手的问题是购买政府信托还是房地产信托。 我将在本期《稳定收入周刊》上为你分析这个问题。。

   要比较两件事的质量,我们首先需要的是一个标准。 我们需要一把特定高度的尺子和一把特定重量的秤。。 比较两者的优缺点,我会给你提供几个标准。!

   1高德娱乐注册。 市场信用

   目前,除了国内能够与信托公司签署长期战略合作协议的前30家房地产公司之外,其他房地产公司基本上很难从信托公司获得资金。

   即使是一个五层城市,当地的融资平台也有机会获得资金。同时,信用和利息成反比,信用越高,利息越低。一个公开的秘密是,一线开发商信托获得的资金成本约为13 %。然而,只要政府和信贷项目的核心平台成本在市政一级,就不会超过这一水平。然而,自2018年底以来,大量城市投资债券提高了整体利率。许多政府和信贷项目的融资成本高于这一水平。这本身就是一个非常危险的信号。

   13 %的成本来自哪里? 简要说明:客户的投资收入( 7。5 % - 11 % ),主要集中在这一地区的8 - 9点。信托公司的收入从1 %到2 %不等,最低比率为1 %。销售成本约为1 %,设立成本为律师费、公证费、调查费、税金、资本和时间成本等的1 % - 2 %。从综合信贷的角度来看:政府信托的市场信贷高于房地产,但这并不是绝对的,尤其是在2018年,当时基本上没有房地产违约,但城市投资出现了几次违约。这也是为什么政府信托的收入一直很低,现在已经超过了一些房地产信托。

   2。偿还能力

   ( 1 )筹集资金的能力与还款高峰形成对比,如果仅仅从政治信用的经济逻辑来看,还款能力为零。这对于许多人来说是难以接受的,因为作为一个地方融资平台,承担了大量的地方建设任务,而且项目的还款周期长、时间慢、不确定性高,这使得难以保证在信用还款期内还款。然而,房地产信托通常以房地产项目为基础,这些项目以金钱出售,确定性高,时间短,易于判断。因此,政府信贷项目的偿还能力并不来自借鸡下蛋,而是来自借新还旧。借新还旧主要考虑当地的财务状况,这就是为什么所有政府和信息项目首先介绍当地的人口、经济和财务状况,而不是公司的状况。

   ( 2 )筹集资金的能力:许多人直觉地认为政府和企业肯定比住房企业强,但这是一个大错误。我们应该知道,中国前五大房地产企业负债数万亿,这也意味着它们的收入相同。因此,我一直认为房地产公司实际上是在玩金融。否则,新任总经理怎么可能没有。1 。房地产公司总是有很强的资本运营背景?。然而,大多数政府信托基金都是基于县级城市,能够筹集超过100亿元资金的并不多。

   就我个人而言,我认为只要相关房地产公司没有整体危机,它们的实际还款能力就远远强于当地融资平台。从逻辑上讲,“借鸡下蛋”比“借新还旧”更科学,也更容易判断。

   3。危机管理方法

   因为信托投资本质上是一笔贷款,所以会有一个最终的问题。如果你不还钱怎么办

   在四川平昌高德娱乐违约的情况下,处理方法是通过谈判和延期。抵押品是当地土地,毫无意义。这在政治和信件中也是一个非常不科学的地方,因为你没有办法对XX实施强制措施。因此,谈判是唯一的办法,延期也是唯一的选择,等待地方当局向上级求助。

   如果房地产信托违约,如果抵押品的价值足以处理,信托公司通常会选择预付,然后处理抵押品本身来收回本金。以去年中荣在北京回收的一家商店为例。在此期间,该公司与相关责任方进行了长达四年的诉讼,最后才强制撤诉。当然,如果抵押品不容易处理,那么我们只能找到总部,但正如我所说,房地产公司实际上是在玩金融。对一家金融公司来说,最重要的是信用,所以通常项目不顺利,总公司会退出,但是一旦问题无法解决,抵押品不容易处理,就不会有“优势”。

   4。房地产在这方面的重要作用

   尽管政府的信任得到了当地信贷的认可,但长期还款能力仍然来自于财务状况,因为只要财务增长持续下去,你就可以借新还旧。然而,超过一半的地方财政与土地和财产收入相关,所以无论是政府信托还是房地产,这仍然是一个房地产问题。因此,在购买任何一种信托产品时,我都会上网查看该地区二手房的价格趋势,并判断未来两年房地产市场的发展趋势。

   5。注意时间对选择的影响。

   在投资信托过程中,许多人以错误的方式关注时间,只有当本金能够收回时。我们需要更加关注未来投资期间可能出现的变数,例如我本周向客户推荐的信托产品和为期24个月的政府信托项目。那么我需要考虑的问题是还款高峰期是否会在两年后,当地房价是否会在一年后上涨,经济是否会在两年后进入放水阶段或去杠杆化阶段,等等。例如,不考虑目前的情况,今年的房地产市场肯定不会特别好。这不是我想考虑的问题,因为房地产信托公司现在就买,明年年中付款。相反,这种滞胀可能会增加明年爆发的可能性高德娱乐登录。

   6。《田忌赛马》

   一般来说,政治和信贷项目不符合经济逻辑。外国破产,债权人有权收回当地的医院和学校,但这在中国是不可能的。这也是多年来政府信托运作的基本逻辑。然而,存在的问题之一是地方政府和融资平台之间的法律切割已经完成。如果40万亿地方政府债务危机爆发,很难判断是否会出现放弃政府信任和保护车辆的情况。但是房地产信托项目风险判断良好,逻辑也简单,关键在于选择。因此,关于谁擅长政治信任和房地产的问题,我个人认为,有了好的政治信任项目,你有300多万元,并且愿意发行两年。前者在经验主义原则下更好。。但是你没有300万元,你不想等待。购买房地产信托是更好的选择。

   资料来源:今天的头条